Курс валют:
USD 66.2550   EUR 75.3916 
Официальный сайт Момент Истины
о редакции

Медвежья услуга

Дата публикации: 03.04.2013
Снижение ставок по ипотеке, о чем говорит премьер, может разогнать цену жилья
Медвежья услуга. Снижение ставок по ипотеке, о чем говорит премьер, может разогнать цену жилья
Ипотечную ставку в России не получится опустить до 7% в 2013 году, как предполагалось, но надо стремиться к ее снижению хотя бы до 9-10%, заявил премьер-министр Дмитрий Медведев. Однако пока процентные ставки по ипотеке продолжают расти, несмотря на заявления первых лиц государства, что доступность жилья в России нужно повышать. По статистике Банка России, средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 12,7%, хотя в прошедшем году она была на уровне 11,9%
Но есть и другой способ сделать жилье доступным – принять меры для охлаждения рынка недвижимости в стране, и снижения ее стоимости. Например, в трех крупнейших городах Китая, в том числе в Пекине и Шанхае, такие жесткие меры принимает государство, сообщило агентство Reuters со ссылкой на китайскую прессу.
В соответствии с новыми правилами, жителю Пекина, проживающему отдельно, будет запрещено приобретать второе жилье. Местные власти районов с высокими темпами роста стоимости жилья должны ввести 20%-ный налог на прирост капитальной стоимости и повысить первоначальный взнос для тех, кто приобретает второй дом. А власти Шанхая заявили, что кроме налога, введут ограничения по ипотеке для заемщиков, приехавших из других городов и иностранцев.
Как говорят китайские власти, это делается потому, что у них существует большое расслоение общества, а также громадный разрыв в доходах 10% самых обеспеченных и 10% малоимущих слоев населения.Между тем, в России разрыв между доходами самых богатых и бедных тоже растет, и сейчас доходы обеспеченных граждан превышают доходы бедных в 16 раз. Об этом на форуме в Давосе говорил президент Владимир Путин. А в Европе бумажники самых состоятельных граждан толще кошельков самых бедных всего в 5—7 раз, и это считается оптимальным показателем.
Так, может, и нам стоит заняться госрегулированием рынка недвижимости для снижения цен, а не только снижением ипотечной ставки? Об это «СП» побеседовала с руководителем макроэкономической лаборатории ИНП РАН Дмитрием Кувалиным.
- Ситуации на рынках недвижимости в России и в Китае сильно различаются. В последние годы китайцы стремились переключить часть своего производства с экспортных поставок на удовлетворение внутреннего спроса, ускоренное развитие жилищного строительства было частью этой политики. В итоге рынок недвижимости у них местами перегрелся. Например, явные признаки перегрева собственными глазами могут видеть жители Благовещенска. В китайском городе Хэйхэ на правом берегу Амура ночью в целом ряде новых высоток не загорается ни одного окна. Иными словами, дома построены, но пока толком или вообще никак не используются. Китайские девелоперы брали кредиты и строили множество домов в расчете на платежеспособный спрос, нопокупатели не пришли, и теперь целые кварталы стоят пустыми. И для того, чтобы как-то исправить эту ситуацию, китайское правительство принимает подобные ограничительные меры.
В России же рынок недвижимости пока в целом очень далек от перегрева.
«СП»: - Но, к примеру, у нас в Подмосковье похожая ситуация: стоят новые многоэтажки, в которых вечером зажигается пара окон, а остальные квартиры пустые.- Здесь надо учесть такой фактор, что у нас, в отличие от большинства зарубежные стран, обычно продают не готовые квартиры, а пустые коробки. А чтобы реально заселиться в них, нужно вложить еще процентов 30 уплаченной стоимости. Поэтому люди, бывает, и по нескольку летприводят купленные квартиры в состояние, пригодное для проживания. То есть, у нас простаивает не обязательно так называемая «инвестиционная недвижимость», которую уже имеющие жилье люди покупают просто, чтобы вложить деньги. В России чисто инвестиционная составляющая впокупках жилья пока ниже, чем в других странах.
«СП»: - А может снижение ставок по ипотеке, о котором так печется Медведев, привести к росту стоимости жилья, и к тому, что оно станет еще недоступней для малообеспеченного населения?- Конечно, может, в большинстве случаев именно так и происходит. Как только в России запускается та или иная ипотечная программа, так сразу цены на жилье начинают расти. Кстати, такое происходит не только у нас, например, в Британии, где собираются запустить новую программу по льготному кредитованию приобретения жилья. Тамошние эксперты говорят о том, что это почти ничего не даст в части прироста строительства, но точно приведет к росту цен на недвижимость. Есть некоторые закономерности жизни в условиях рыночной экономики, общие для всех стран.
«СП»: - То есть, снижением ставок по ипотеке народ квартирами не обеспечить?- Смотря какие условия существуют на рынке недвижимости в стране. Если есть избыток строительных мощностей, и неудовлетворенный платежеспособный спрос, и не хватает всего лишь какого-то связующего инструмента, чтобы запустить процесс, то ипотека может благотворно повлиять на развитие жилищного сектора, и вполне способна обеспечить даже снижение цен. А если на жилищном рынке страны есть серьезные структурные перекосы, как у нас в России – значительный спрос при существенном недостатке строительных мощностей и нехватке свободных земель, подготовленных к строительству, то ипотечные программы, даже обеспечивая рост вводов жилья, могут привести к росту цен на недвижимость. К тому же, российский спрос на жилье сконцентрирован на территории крупных городов, а не распределен по всем регионам, как, например, в США. Проблем много…
Но в целом у нас в России вопрос о перегреве рынка недвижимости, в отличие от Китая, ставить пока еще рано.
«СП»: - В общем, раньше мы думали, что квартирный вопрос – это болезнь социализма, а оказалось что и в рыночной экономике он стоит достаточно остро?- Здесь я с вами не вполне согласен. В Советском Союзе существовали достаточно эффективныестроительные программы, начиная со времен Хрущева, когда мы довели объем строительства пятиэтажек, как бы сейчас сказали - «эконом-класса», до 100 с лишним млн. кв. метров в год. Поэтому еще в конце пятидесятых годов СССР вышел на уровень жилищного строительства, который в целом мог обеспечить потребности граждан в жилье. Причем жилье доставалось гражданам в основном бесплатно или за символическую цену. Поэтому я бы не сказал, что в плановой экономике жилищная проблема стояла очень остро. А сейчас, в рамках рыночной экономики, механизмы обеспечения жильем другие, и если власти не справляются с существующими перекосами, то проблема обостряется. У нас сейчас главный перекос – это очень большая доля людей с низкими доходами, поэтому в разумные сроки купить жилье за свои деньги сможет, наверно, от силы 10%-15% населения.
«СП»: - Значит, не стоит ожидать, что эта жилищная проблема может решиться в ближайшее время?- В экономике быстро происходят только кризисные явления, а чтобы добиться чего-то хорошего, нужно работать долгие годы. Я считаю, что в принципе решить проблемы жилищного сектора России возможно, но сделать надо много, и пока власти, мягко говоря, не очень хорошо работают в этом направлении.
Причина того, что российская ипотека плохо работает, заключается в очень большой разнице между банковской ипотечной ставкой, и ставкой рефинансирования Центробанка, считает Медведев. Сейчас процентная ставка ЦБ составляет 8,25%, средняя ипотечная – 12,7%, а разница между ними должна быть не больше 1,5-2%. И если бы получилось снизить ипотечные ставки хотя бы до 10%, то даже такая ставка, при условии сохранения одного и того же срока кредита, привела бы к сокращению первоначального взноса на 10-15%, или к уменьшению срока ипотеки как минимум на 2-3 года - в зависимости от условий по кредиту.
Однако в текущей ситуации банки вряд ли снизят в 2013 году стоимость ипотеки до 10%, считают эксперты «Инвесткафе». Правда, не исключено, что крупным банкам придется прислушаться к рекомендациям премьера, и их заставят снижать ипотечные ставки до указанного уровня.
Кроме того, если государство выделит необходимые средства под программы по снижению ставок, как это было в рамках «ипотеки с господдержкой», то субсидии будут направлены лишь крупным банкам. Вероятно, считают эксперты, что снижение ставки произойдет лишь в рамках какой-то одной ипотечной программы, а не всех ипотечных продуктов. А при такой ситуации наибольший прирост выдачи по ипотеке за счет масштабности обеспечит себе, естественно, только Сбербанк. Впрочем, даже и без ввода каких-то ипотечных госпрограмм, Сбербанк сможет достигнуть снижения ставки - за счет сезонных акций и охвата большой части населения страны.
Источник