Необходимость выплаты долгов и финансирования новых строек вынуждает девелоперов привлекать средства через облигационный рынок. В 2025 году объем размещенных облигаций строительными компаниями преодолел отметку в 97 млрд рублей. Застройщики стали отдавать предпочтение бумагам с фиксированным купоном, увеличив их долю до 86,5%, что позволило аккумулировать значительные суммы на длительный срок. Однако, как предупреждают аналитики, в условиях сохранения сложной ситуации на рынке недвижимости такая стратегия может обернуться ростом финансового бремени.
"Моменту Истины" стало известно, что по итогам 2025 года объем эмиссии облигаций жилищными застройщиками достиг 97,46 млрд рублей, что на скромные 0,7% превышает показатель предыдущего года. При этом, по данным "Тринфико", доля облигаций с фиксированным купоном выросла на 22,7% в годовом исчислении, достигнув 86,5%. Одновременно доля флоатеров (облигаций, доходность которых привязана к рыночным индикаторам) сократилась с 36,2% до 13,5%.
Лидером по привлечению средств через облигации в 2025 году стал "Самолет", разместивший бумаг на сумму 21,5 млрд рублей. "Эталон" выпустил облигации на 16,8 млрд рублей, Setl Group – на 11 млрд рублей, А101 и "Брусника" – на 10,5 млрд рублей. В числе других эмитентов — группа ЛСР (9 млрд рублей), АПРИ (4,9 млрд рублей), "Легенда" (3,5 млрд рублей), "Пионер" (2,3 млрд рублей) и "Дарс-Девелопмент" (1 млрд рублей).
В текущей ситуации привлечение заемных средств усиливает и без того ощутимую кредитную нагрузку застройщиков и оказывает давление на банковские лимиты, отмечает руководитель управления корпоративного финансирования А101 Александра Томашевская.
Источник сообщает, что в 2026 году суммарная задолженность жилищных застройщиков по проектному финансированию может достичь 13,3 трлн рублей, что на 24% больше, чем в предыдущем году. Кроме того, из-за увеличения кредитных рисков отдельных застройщиков некоторые банки занимают более осторожную позицию в вопросах выдачи новых кредитов.
Эксперты отмечают, что выпуск облигаций с фиксированным купоном дает застройщикам возможность более эффективно планировать ликвидность и фиксировать затраты. Такая стратегия позволяет привлечь значительный объем денежных средств на длительный срок, что не всегда возможно при использовании банковских кредитов. Однако в случае снижения ключевой ставки ЦБ застройщики, выпустившие облигации с фиксированным купоном, будут вынуждены переплачивать за погашение бумаг.
Привлеченные средства, как правило, направляются на рефинансирование текущей задолженности и финансирование новых проектов.
В "Дарс-Девелопмент" отмечают, что размещение облигаций позволило компании диверсифицировать источники финансирования и оптимизировать стоимость привлечения средств даже в условиях высокой ключевой ставки. В ЛСР заявили, что ставки по банковским кредитам в настоящее время выше, чем ставки на облигационном рынке. К тому же, облигации не подразумевают залога или ковенантов и основываются на рыночной конъюнктуре, а не на моделях отдельных финансовых учреждений, добавил представитель "Брусники".
Несмотря на то, что подобная стратегия обеспечивает поддержку текущим проектам, эксперты предупреждают, что в будущем она может привести к увеличению фиксированной финансовой нагрузки. Если объемы продаж жилья останутся на низком уровне из-за дорогой ипотеки, застройщикам может не хватить денежного потока для обслуживания долга. По данным "Яндекс Недвижимости", в 2025 году объём сделок с новостройками в городах-миллионниках сократился на 5% по сравнению с предыдущим годом, опустившись до 246,9 тыс. В 2026-2027 годах застройщикам предстоит выплатить по офертам и погашениям 109,3 и 103,1 млрд рублей соответственно.
