На фоне изменившихся рыночных условий и неожиданного удорожания строительства, новый ретейл-комплекс у гипермаркета «Мегастрой» на Горьковском шоссе столкнулся с непредвиденными трудностями. Группа компаний «Агава», владелец проекта, отказывается сдавать в аренду свои площади в сложившихся условиях. Судебное противостояние в Арбитражном суде Республики Татарстан, где встречаются интересы «Агавы» и индивидуального предпринимателя Артура Зарипова, показывает, насколько значимо увеличение стоимости аренды.
_x000D__x000D_Ретейл-парк, начатый в 2021 году, только в 2023 году был готов к эксплуатации. Первоначально планируемый как фреш-маркет, направленный на торговлю свежими продуктами, комплекс должен был открыть свои двери ещё к осени 2022 года. Однако неожиданные проблемы, такие как удорожание строительных материалов и сложности с импортным оборудованием, задержали строительство. По словам представителей компании, перепроектирование и выбор нового оборудования потребовали дополнительных временных и финансовых ресурсов.
_x000D__x000D_Планы разместить продуктовый рынок были пересмотрены, когда стало ясно, что управление таким объектом требует особых знаний и опыта. Свежие продукты требуют строгого соблюдения санитарных норм и психологии покупателей, а компания «Мегастрой» с этим не сталкивалась ранее. Кроме того, название комплекса могли изменить, если бы Зарипов, надеявшийся на аренду всех 15,5 тысяч квадратных метров, смог реализовать свой проект.
_x000D__x000D_Зарипов, чья связь с рынком «Гараж-500» является открытым секретом, считал это место идеальным для субарендаторов. В его планах было создание культурного многообразия внутри комплекса с торговыми точками, предлагающими одежду, электронику и товары для дома. Несмотря на трудности с прошлым проектом и пожароопасность «Гараж-500», Зарипов был убежден в своём успехе.
_x000D__x000D_К моменту, когда предварительный договор на аренду истёк, стоимость аренды вдвое увеличилась. Вместо изначальных 10,8 миллионов рублей в месяц, «Агава» теперь требовала более 20 миллионов. Время не прошло даром — рыночные условия изменились, как и ожидания собственников.
_x000D__x000D_Однако, по мнению Константина Иванова, заместителя директора агентства коммерческой недвижимости DiGroup, за квадратный метр на Горьковском шоссе не удастся получить более 1,5 тысяч рублей. Возможность сдачи зависит от разделения на небольшие торговые точки, хотя основная выгода может прийти от крупных арендаторов, способных арендовать значительные площади.
_x000D__x000D_Примерно так складывается ситуация: из общей площади исключаем зоны, не приносящие дохода (например, коридоры), и находим полезные 14 тысяч квадратных метров. Если сдавать эти площади в субаренду по цене 1,5 тысячи рублей за квадратный метр, то выручка составит около 21 миллиона рублей — это без учета налогов, расходов на управление объектом и возможных пустующих мест. Исходя из предложений "Мегастроя", новые арендные ставки могут привести к убыткам для предпринимателей, и заставляют задуматься о повышении цен для субарендодателей, считает Иванов.
_x000D__x000D_«Чтобы сохранить прибыль, арендатору придется сдавать площади за 2,2–2,5 тысячи рублей за квадратный метр, а вряд ли кто-то в этой локации согласится на такие условия». Иванов отмечает, что за последние два года арендные ставки на крупногабаритные помещения выросли не более чем на 15%, поэтому любое двукратное их увеличение со стороны владельца комплекса кажется неразумным в текущей экономической обстановке.
_x000D__x000D_Положение усугубляется и тем, что, по словам Зарипова, с учетом прежних ставок площади уже заполнены на 85%. С большинством субарендодателей заключены предварительные договоры, которые пока не исполнены. Понятно, что на фоне новых условий оплаты многие предприниматели вряд ли смогут вести свою деятельность в комплексе.
_x000D__x000D_Арендные ставки — не единственный аспект, который не удовлетворяет "Мегастрой" в предварительных договорах.
_x000D__x000D_«Предварительный договор имеет свои особенности, — утверждает юрист компании „Агава“. — Если в установленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора аренды, все обязательства считаются прекратившимися. Этот срок был установлен до 1 марта текущего года, и поскольку ни одна из сторон не проявила инициативы, предварительный договор аренды прекратил своё действие».
_x000D__x000D_«Изменение рыночных условий в процессе строительства только усугубило и без того сложные вопросы, связанные с предварительным договором аренды», — комментируют представители компании «Агава». Кроме того, они отмечают необоснованные затраты на коммунальные услуги, которые перекладывались на арендодателя.
_x000D__x000D_В процессе обсуждения обязательств арендатора, стало ясно, что арендатор, похоже, не был намерен соблюдать некоторые ключевые договоренности, включая запрет на использование субарендаторами гостевой парковки, — продолжает сторона компании. — Возникали планы о своеобразном заполнении объекта не менее чем 750 субарендаторами, что могло бы привести к транспортным затруднениям и финансовым проблемам торгового центра.»
_x000D__x000D_Зарипов, в свою очередь, также стремился изменить условия первоначального соглашения. Он попросил у ГК «Агава» скидку 10% на аренду каждый год за январь и февраль. По его словам, основные субарендаторы — граждане Китая, Вьетнама и других азиатских стран— в этот период возвращаются на Родину для празднования Нового года, и торговая активность снижается до минимума, пояснил Зарипов.
_x000D__x000D_Однако, в ГК «Агава» на текущий момент не рассматривают других арендаторов для этого объекта. «Мы стремимся к заключению аренды на взаимовыгодных условиях», — уверяют в компании.
_x000D__x000D_На данный момент стороны занимают принципиально разные позиции. Очевидно одно: Зарипов инициировал судебное разбирательство, стремясь заключить основной договор аренды на прежних условиях, в то время как владелец помещений на Горьковском шоссе намерен заключить новое соглашение с полным пересмотром арендных условий. Судебное дело возглавляет судья Тимур Гиззятов.
_x000D__x000D_Представители «Агавы» ссылаются на истечение срока для подписания основного договора. По словам юриста ООО «Агава», Зарипов обязан был выйти с предложением заключения договора, независимо от стадии завершенности объекта.
_x000D__x000D_«Обсуждение условий контракта на новых условиях началось уже после установленного срока для подписания основного договора (по окончании 1 марта 2024 года — прим. ред.). До указанного срока никаких предложений на заключение основного договора нами не получено», — сообщила юрист в суде.
_x000D__x000D_«С точки зрения ООО „Агава“, заключая со мной предварительный договор аренды, планировалось получить от меня идеи и видение, как организовать арендный бизнес для таких масштабов и класса помещений», — утверждает Зарипов.
_x000D__x000D_Адвокат бизнесмена Оксана Ищенко заявила в суде, что её клиент по-прежнему готов сотрудничать с компанией «Мегастрой». Она подчеркнула, что с их стороны было проделано значительное количество работы по привлечению субарендаторов.
_x000D__x000D_Согласно мнению адвоката Вениамина Чубаренко, компания «Мегастрой» могла обратить внимание на изменение рыночной ситуации и захотела воспользоваться этим для увеличения прибыли. Чубаренко отметил, что ключевую роль в таких ситуациях играет договор. «Важно, какие обстоятельства изменения цен и возможные форс-мажорные ситуации были прописаны в договоре. Это необходимо учитывать, чтобы избежать спорных моментов», — считает эксперт.
_x000D__x000D_По словам Чубаренко, в любом договоре, включая предварительный, четко прописаны обязанности сторон, которые необходимо выполнять. «Итог судебного разбирательства может зависеть даже от незначительных деталей, таких как знаки препинания. Суд, как правило, поддерживает ту сторону, которая более подробно и ясно изложила свои права и обязательства», — добавил он.
_x000D__x000D_Арбитражный суд Республики Татарстан 21 октября удовлетворил иск Зарипова, обязав ООО «Агава» заключить договор аренды с предпринимателем на прежних условиях. Общая стоимость аренды торговой площади на 2025 год составит 10,8 миллиона рублей.
_x000D__x000D_В материалах дела указано, что доводы ответчика об убыточности соглашения по основному договору аренды были отклонены судом. Это связано с тем, что на момент подписания предварительного договора условия арендной платы устраивали ответчика.
_x000D__x000D_Спор между желанием заработать и реальностью рынка может определить, каким станет будущее этого ретейл-комплекса. Поскольку этот проект развивался как альтернатива «Агропромпарку», заключительное решение будет иметь значительное влияние на перспективы участников рынка и всех, кто планирует свою деятельность в этом районе. Как завершится этот судебный спор, покажет время. Пока же неизвестность только придаёт ситуации дополнительную интригу.
