В 2024 году на рынке проблемной задолженности по ипотеке произошел взрывной рост: объем кредитов, проданных банками коллекторским агентствам, увеличился более чем втрое, достигнув отметки в 3,9 миллиарда рублей, согласно анализу коллекторской организации «Первое клиентское бюро» (ПКБ). Эта тенденция свидетельствует о значительных изменениях в подходах банков к управлению проблемными активами и может иметь серьезные последствия для заемщиков. Доля ипотечных долгов в общем объеме переданных коллекторам также возросла, увеличившись с 0,5% в 2023 году до 1,2% в 2024 году. Общий объем банковской цессии в прошлом году составил внушительные 337,1 миллиарда рублей.
Примечательно, что банки не только увеличили объемы продаж проблемной ипотеки, но и стали передавать ее коллекторам на более ранних сроках. Средний срок просрочки на момент продажи долга сократился с 1389 дней (около 3,8 лет) в 2023 году до 761 дня (чуть больше двух лет) в 2024 году. В то же время, цена таких долгов для коллекторов возросла с 39,2% до 48,7% от суммы задолженности. Увеличение объема проблемной ипотеки в продаваемых портфелях наблюдается уже третий год подряд, что является новым рекордом, как отмечает управляющий директор ПКБ Павел Михмель. Редакция "Момент Истины" попыталась разобраться, что стоит за этими цифрами и как это отразится на обычных гражданах.
По мнению экспертов, рост продаж проблемной ипотеки обусловлен стремлением банков «очистить баланс» от кредитов, взыскание которых самостоятельно является длительным и затратным процессом. Нарастающий объем просроченной задолженности в банковских портфелях создает дополнительную нагрузку на резервы, что стимулирует банки выставлять на продажу все большее количество портфелей. Ипотечные кредиты, как самые крупные по объему в розничном сегменте, становятся объектом пристального внимания банков, стремящихся оптимизировать свои балансы. Тем более, что стоимость залоговых долгов на рынке цессии традиционно выше, чем у необеспеченных ссуд. По данным Центрального Банка России, на начало 2025 года объем ипотечного портфеля банков достиг 20,1 триллиона рублей, увеличившись за год на 2,4 триллиона рублей, или 13,4%. Доля «плохих» долгов в этом сегменте (с просрочкой свыше 90 дней) остается относительно невысокой – 0,5%, однако их объем за последний год значительно вырос – на 55%, или на 35,4 миллиарда рублей.
Еще одним фактором, способствующим активизации банков в вопросах продажи ипотечных долгов, является рост государственных пошлин за взыскание через суд. Увеличение судебных издержек делает для банков более привлекательным продажу проблемных ипотечных долгов, особенно досудебных кейсов.
Для банка продажа ипотечного портфеля – это возможность получить мгновенную ликвидность. Банк может быть заинтересован в продаже проблемного ипотечного портфеля, если затраты на взыскание долга, учитывая судебные расходы и длительность процесса, превышают потенциальную прибыль от продажи заложенного имущества. Для коллекторов ипотечные долги привлекательны, прежде всего, наличием залога.
Эксперты отмечают, что значительная часть ипотечного портфеля банков приходится на кредиты, выданные по льготным программам. Многие граждане, воспользовавшись льготными условиями после пандемии, приобрели ипотеку, не учитывая риски, связанные с инфляцией, волатильностью валют и другими экономическими факторами. Высокая ключевая ставка и растущая долговая нагрузка на домохозяйства также оказывают негативное влияние на ситуацию. Как правило, коллекторам передаются долги с просрочкой от двух лет, что свидетельствует о том, что рефинансирование по текущим ставкам для этих заемщиков недоступно, а ипотечные каникулы уже исчерпаны.
Сделка цессии предполагает передачу прав требования долга от банка к коллектору. Неисполнение обязательств по ипотечному кредиту дает кредитору право инициировать возврат долга через суд и претендовать на заложенное имущество. Кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки, если период просрочки превышает три месяца, а сумма неисполненного обязательства превышает 5% от оценки предмета ипотеки. Взыскание залога возможно, даже если ипотечное жилье является единственным у должника.
После получения решения суда о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки кредитор может осуществить его фактическое исполнение путем реализации с публичных торгов, предъявления исполнительного листа в службу судебных приставов или подачи заявления о признании должника банкротом.
Существует распространенное заблуждение, что если кредит выдан по льготной программе, с использованием материнского капитала и с прописанными несовершеннолетними детьми, то кредитор не сможет обратить взыскание на залог. Однако, по закону, кредиторы, в том числе коллекторы, могут истребовать и такую ипотечную квартиру, хотя процесс будет сложным.
Должник имеет возможность сохранить единственное ипотечное жилье в результате процедуры банкротства, но для этого потребуется заключить мировое соглашение, переуступить долг третьему лицу или прибегнуть к реструктуризации ипотечного долга, что в условиях текущей ключевой ставки представляется крайне затруднительным.
Ипотека в работе коллекторских агентств пока еще относительно редкое явление, составляя не более 1,5% от общих продаж. Взыскатели, как правило, стараются урегулировать проблему с такими должниками без обращения в суд. В заключение можно сказать, что рост продаж проблемной ипотеки коллекторам является тревожным сигналом, указывающим на ухудшение финансового положения заемщиков и изменение стратегии банков в управлении проблемными активами. Эта тенденция может привести к увеличению числа граждан, лишившихся своего жилья, и требует пристального внимания со стороны государства и регулирующих органов.
