29 сентября 2023 г. НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» организовала рабочую встречу в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) по вопросам проблем рынка технических средств безопасности (запирающие устройства, системы контроля доступа) на территории города Москвы и субъектов Российской Федерации, меры по защите инвестиций в сфере технических средств безопасности (ТСБ).
_x000D__x000D_Совещание проведено в формате обсуждения Резолюции 15 августа 2023 года, подготовленной Комиссией РСПП по безопасности предпринимательской деятельности по итогам круглого стола на тему: «Проблемы формирования рынка технических средств безопасности в многоквартирных жилых домах г. Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, других регионов страны».
_x000D__x000D_Основные обсуждаемые вопросы:
_x000D__x000D_1) Обеспечение законности при проведении общих собраний собственников и механизмы защиты прав собственников и предпринимателей (поставщиков услуг).
_x000D__x000D_2) Коллизии норм жилищного и гражданского законодательства при реализации понятия «общее имущество», объем прав управляющей организации в отношении выбора специализированной организации, осуществляющей техническое обслуживание домофона в МКД.
_x000D__x000D_3) Предложения Минстроя России по разработке обозначенных проблем и поиск путей решения.
_x000D__x000D_Позиция Минстрой России обозначена Начальником отдела управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Нифонтовым Дмитрием Юрьевичем:
_x000D__x000D_Порядок отнесения запирающего устройства к составу общего имущества определен и включает два критерия, либо домофон включен в проектную документацию, либо собственники включили его в перечень оборудования, переданного управляющей организации (протокол общего собрания).
_x000D__x000D_Подробнее позиция изложена в письме Минстроя России от 02.08.2023 № 20668-ОГ/00 <Об обслуживании домофонной системы>Представители Комиссии РСПП по безопасности предпринимательской деятельности и НСБ, НП ОБЖД "БЕЗОПАСНЫЙ ДОМ", НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» обозначили следующие правовые коллизии, препятствующие развитию рынка ТСБ:
_x000D__x000D_1) Нормы и правила жилищного законодательства, предусматривают отнесение всего имущества многоквартирного дома к составу общего только по одному признаку – обслуживание более одного помещения (ст. 36, 162 ЖК РФ)
_x000D__x000D_2) Ситуации, когда запирающее устройство (ЗУ) не отнесено к жилищному фонду (составу общего имущества собственников МКЖД) нормативно не закреплены
_x000D__x000D_3) Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» рассматривает ст. 36, 162 ЖК РФ как автоматически распространяющие свое действие на запирающие устройства (домофоны), то есть относящиеся к общему имуществу.
_x000D__x000D_Вместе с тем законодательство предусматривает критерии отнесения ЗУ к составу общего имущества:
_x000D__x000D_● подпункт «а» п. 1 ПП-491 : состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
_x000D__x000D_● пункт 17 1 ПП-491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
_x000D__x000D_● пункт 24 1 ПП-491: сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
_x000D__x000D_По данному пути идет и судебная практика.
_x000D__x000D_Дополнительно следует учитывать, что оспорить протокол может только сам собственник (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), это не позволяет реализовать защиту нарушенных прав предпринимателей в тех случаях, если не оспорен протокол ОСС.
_x000D__x000D_На практике указанная выше коллизия в вопросе автоматического отнесения ЗУ к составу общего имущества приводит к тому, что управляющие организации являются инициатором смены поставщика и по сути управляют рынком услуг, выбор поставщика не прозрачен, реальная инициатива собственников часто не реализована ввиду сложности процедуры выбора всего дома (подчас 10-20 подъездов и тысячи квартир).
_x000D__x000D_Все это приводит к неблагоприятному инвестиционному климату и нежеланию предпринимателей вкладывать свои средства в развитие рынка, который по сути не находится в их руках и повлиять на продвижение своих продуктов и услуг они не могут, поскольку в любой момент могут быть смещены по инициативе управляющей организации, и не наделены правом оспорить такую инициативу.
_x000D__x000D_Результатом стало длительное отсутствие модернизации технических средств безопасности, которое предприниматели имеют возможность проводить за свой счет, обеспечивая здоровую конкуренцию по принципу, чьи услуги более качественны, того и выбирают собственники, а не по принципу выбора за собственников по непрозрачным мотивам.
_x000D__x000D_Тематика глубоко проработана на протяжении более 7-ми лет с участием профессиональных экспертов высокого уровня, при участии представителей Правительства Москвы, министерств и ведомств в ходе рабочих мероприятий Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), Московской торгово-промышленной палаты, Уполномоченного по правам предпринимателей в г. Москве и др., также путем сбора статистических данных, анализа судебной практики.
_x000D__x000D_Варианты мер по решению данной проблемы:
_x000D__x000D_1) Внесение изменений в ЖК РФ (ст. 36, ст. 162 ЖК РФ) для устранения указанной коллизии.
_x000D__x000D_2) Создание подзаконных актов, уточняющих положения ЖК РФ в части реализации прав при проведении общих собраний в тех случаях, когда ЗУ не отнесено к составу общего имущества, а именно при отсутствии его в проектной документации и в протоколе общего собрания при наделении управляющей организации полномочиями по договору управления (перечень имущества к договору)
_x000D__x000D_3) Наделение органа жилищного надзора (Государственная жилищная инспекция, ГЖИ) функцией регулятора по спорным / конфликтным ситуациям между собственниками многоквартирных домов (МКД) и инициатором общего собрания при передаче материалов общих собраний собственников для хранения в орган жилищного надзора в порядке ст. 44-47 ЖК РФ.
_x000D__x000D_4) Наделение органа жилищного надзора (Государственная жилищная инспекция, ГЖИ) функцией проверки инициативы /инициатора и материалов при подготовке и проведении ОСС[1] По такой инициативой следует понимать достаточную проработку при подготовке повестки, а также наличие достаточных оснований к смене поставщика, направленное на реализацию интересов собственника.
_x000D__x000D_К обязательным материалам собрания, должно в обязательном порядке относиться коммерческое предложение нового поставщика, уведомление о проведении собрания в адрес действующего поставщика для предоставления своего коммерческого предложения, уведомление о результатах собрания, направленное в адрес предшествующего поставщика (уже закреплено нормативным актом ДЖКХиБ, но на практике игнорируется), уведомление должно содержать порядок его обжалования. Мнение о необходимости коммерческого предложения как основания для инициативы проведения общего собрания поддержано Московским УФАС в качестве меры по обеспечению законности при проведении общих собраний по обращению предприятий членов НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности»
_x000D__x000D_5) Рассмотрение иных вопросов, в том числе о возможности закрепления права голосования жителей одного подъезда, а также заключение прямых договоров с поставщиками услуг при отсутствии включения объекта услуг (ЗУ) в состав общего имущества по указанным выше критериям.
_x000D__x000D_Итоги совещания:
_x000D__x000D_Инициатива Комиссии РСПП по безопасности предпринимательской деятельности и НСБ, НП ОБЖД "БЕЗОПАСНЫЙ ДОМ", НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» направлена на поддержку предприятий малого бизнеса в сфере технических средств безопасности, а также на создание дополнительных мер по защите жилищного фонда, жизни и здоровья граждан при чрезвычайных ситуациях природного, техногенного и террористического характера.
_x000D__x000D_Участники признали проблему актуальной и значимой, выразили единодушие объединить усилия по ее разрешению.
_x000D__x000D_Принятое решение: провести рабочее совещание по заявленной тематике в период с 04 по 08 октября 2023 г.
_x000D__x000D__x000D__x000D_
[1] п. 1 ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ
_x000D__x000D_Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:
_x000D__x000D_1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания
Информационный портал Момент Истины является открытой дискуссионной площадкой. Мнение колумнистов и приглашенных гостей студии может не совпадать с позицией Редакции.
- Общественный деятель;
- руководитель рабочей группы по проблемам развития технических средств безопасности Комиссии РСПП по безопасности предпринимательской деятельности и НСБ;
- эксперт в области управления проектами;
- копирайтер-маркетолог.
