Собственник здания может минимизировать убытки, связанные с различными экономическими рисками, возникающими в процессе эксплуатации торгового центра, путем страхования здания. Одним из эффективных способов этого является установление страховой суммы, которая не может превышать восстановительную стоимость объекта. Таким образом, стоимость объекта является основополагающим параметром страхования торгового центра. Это позволяет получить максимальную сумму по договору страхования в случае возникновения рисков и минимизировать финансовые убытки, но и увеличивает страховую премию в расходном бюджете торгового центра.

При страховании торгового центра важно учесть, что необходимо застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами (например, в случае повреждения их имущества). При этом важно помнить, что есть ограничения, при которых страховая компания может отказать в выплатах. Как правило, это ситуации, которые прямо или косвенно могли произойти по вине страхователя. В договоре стоит обратить особое внимание на такие условия: повреждения здания, вызванные проникновением воды или другой жидкости через открытые окна, двери или из-за ветхости, повреждения, вызванные образованием влажности внутри здания (например, плесень, грибок) или из-за естественного износа или коррозии.

Владелец торгового центра в случае страхового случая несет прямой и косвенный ущерб. Прямой ущерб — это материальные потери страхователя. Косвенный ущерб включает в себя убытки и потерю прибыли из-за приостановки деятельности объекта. Однако большинство страховых компаний предпочитают страховать только прямой ущерб. Хотя рассчитать сумму страхового возмещения косвенного ущерба возможно, но сложно её подтвердить.

Как правило, торговые центры допускают типичные ошибки при страховании:

• Собственник не организует страховую защиту на своём объекте для: УК и Арендаторов;
• Нет чёткого разграничения ответственности между Собственником и Арендатором (УК) и между Собственником и Арендаторами в договорах;
• Отсутствуют требования страхования для подрядчиков и арендаторов;
• В полисе Собственника включены подрядчики и их риски;
• Страховое покрытие не соответствует уровню объекта в собственности (площадь объекта, лимиты и покрытие).

Риски в страховании ТЦ

В страховании есть разные виды договоров, но для недвижимости надо выделить два основных:

1. В договоре указывается список конкретных страховых случаев, при которых будет выплачиваться страховое возмещение.
2. ТЦ страхуется от всех возможных рисков, за исключением указанных в договоре.

Список наиболее частых рисков включает пожар, наводнение, водопроводные аварии, противоправные действия третьих лиц и другие. Кроме основных рисков, страховые компании предлагают дополнительные варианты, такие как падение пилотируемых летательных аппаратов и их частей, взрыв газа, отопительных котлов и другие. Помимо рисков аварий в системе водоснабжения, отопления и канализации, а также протечек и заливов, договор страхования также может включать выплаты при наступлении стихийных бедствий, таких как землетрясения, цунами, бури, ураганы и смерчи. При этом пожары и повреждения водой составляют больше 75% всех страховых случаев (см. рисунок).

Схема защиты на всех страхователей в ТЦ

Есть несколько вариантов страхования арендопригодной площади с учётом рисков всех сторон:

1. Собственник сам заключает договор страхования и включает расходы на страхование в арендную плату, пропорционально используемой площади.
2. Собственник страхует все не сдаваемые в аренду объекты (включая лифты, эскалаторы, системы вентиляции и т. д.) и предписывает арендаторам страховать арендуемые помещения в пользу арендодателя как выгодоприобретателя по договору.
3. Собственник страхует общее имущество здания, от арендаторов требует представить договоры страхования арендуемых помещений, заключенные в его пользу и соответствующие его требованиям по страховым суммам. При этом арендатор волен выбирать страховую компанию, соответствующую его требованиям.

В своей практике я чаще всего сталкивался с третьим вариантом — он даёт больше свободы арендаторам, но при этом требует положений о страховании в договорах аренды.

Страховая процедура

План действий управляющей компании торгового центра при наступлении страхового случая зависит от конкретной страховой компании, но в общем виде выглядит так:

Шаг 1. Обеспечение безопасности. Первым и наиважнейшим шагом при наступлении страхового случая является обеспечение безопасности всех лиц на территории торгового центра. Это включает в себя вызов необходимых служб для тушения пожаров, ликвидации аварий, оказания медицинской помощи, и обеспечение эвакуации посетителей и персонала.
Шаг 2. Уведомление страховой компании. Немедленно после происшествия необходимо уведомить страховую компанию, с которой заключено страховое соглашение. Для этого обращайтесь по указанным в полисе контактам. Важно предоставить полную и точную информацию о произошедшем событии, включая дату, время, место и обстоятельства происшествия.
Шаг 3. Регистрация страхового случая. Страховая компания предоставит вам необходимые инструкции для регистрации страхового случая. Вам потребуется заполнить соответствующие формы и предоставить все необходимые документы, такие как фотографии происшествия, официальные отчеты о происшествии, а также список ущерба и потерь.
Шаг 4. Оценка ущерба и потерь. Представитель страховой компании проведет оценку ущерба и потерь, основываясь на предоставленных вами данных и документах. Это может включать в себя осмотр места происшествия и сбор информации от свидетелей. Важно сотрудничать с представителями страховой компании и предоставить им доступ к необходимой информации.
Шаг 5. Рассмотрение страхового случая. Страховая компания проведет расследование и рассмотрение вашего страхового случая. Этот процесс может занять некоторое время, поскольку страховая компания должна выяснить обстоятельства и определить, соответствует ли произошедшее условиям страхового полиса.
Шаг 6. Выплата страховой суммы. После завершения рассмотрения и установления размера страхового возмещения, страховая компания выплатит страховую сумму владельцу или управляющей компании торгового центра. Эти средства могут быть использованы для восстановления ущерба и восстановления нормального функционирования торгового центра.
Шаг 7. Восстановление и ремонт. Иногда этот этап предшествует выплате страховой суммы — это зависит от условий конкретной страховой компании. Получив страховое возмещение, управляющая компания торгового центра начнет процесс восстановления и ремонта объектов, поврежденных в результате страхового случая. Этот этап включает в себя выбор подрядчиков, закупку материалов и контроль качества работ.
Шаг 8. Коммуникация с заинтересованными сторонами. Важно информировать арендаторов, поставщиков и другие заинтересованные стороны о ходе расследования и восстановительных работах. Поддерживайте открытую коммуникацию и рассматривайте их потребности и вопросы.
Шаг 9. Отчетность и анализ. После завершения восстановительных работ следует составить отчет о произошедшем страховом случае, включая затраты, выплаченные страховкой, и результаты восстановления. Это позволит сделать выводы и принять меры для предотвращения подобных происшествий в будущем.

Это пошаговое руководство позволит вам получить возмещение страховой суммы.

Люлин Павел

Является признанным экспертом в сфере управления недвижимостью. Более 16 лет работает в международных и российских компаниях: IKEA, Stockmann, ECE, ADG Group, SVN.